Cliente residente na cidade de Santos firmou um contrato de financiamento de imóvel, regido pela Lei 9.514/97 e teve seu contrato rescindido pela instituição financeira, porque devia três parcelas.
O Cartório de Registro de Imóveis competente, informou-lhe que o imóvel já não mais era seu, "PORQUE SE DERA A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO" e que o prazo para purgar a mora já havia-se expirado.
Indagou-nos se uma vez consolidada a propriedade em nome da Instituição Financeira, realmente o contrato estava extinto e ele teria mesmo que entregar o imóvel, objeto do empréstimo contraído.
Respondemos que os Tribunais, especialmente o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, tem entendimento diferente, não obstante o disposto no artigo 26, da Lei 9.514/97:
Recurso especial. Alienação fiduciária de coisa imóvel. Lei 9.514/97. Purgação da mora após consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Possibilidade. Aplicação do Decreto Lei 70/66.
1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação de imóvel - Lei 9.514/97 - quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.
2.Noâmbito da alienação fiduciária de imóvel em garantia, o contrato nãos e extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.
3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, em que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dúvida e ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no artigo 34, do Decreto Lei 70/66.
4. O devedor pode purgar a mora em 15 dias após a intimação prevista no artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/97, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34, do Decreto-lei 70/66).
Aplicação subsidiária do Decreto-lei 70/66 às operações de financiamento imobiliário, a que se refere a Lei 9.514/97."
"Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário."
Estabelece-se a controvérsia para se examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de imóvel nesta Lei, quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.
Com efeito, ao contrário do que muitos asseguram, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato que serve de base para existência da garantia não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas sim, pela alienação em leilão público do bem, que redundou na alienação fiduciária, a partir da lavratura do auto de arrematação.
Diante destas considerações, resta examinar a possibilidade se purgar a mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário. Para tanto, deve ser verificada a compatibilidade entre a Lei Nº 9.514/97 e o Decreto-Lei nº 70/66, que se trata de execução hipotecária.
É verdade, que o artigo 39, inciso II, da Lei 9.514/97 estabelece que às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66.
Desta maneira, reza o artigo 34, do Decreto-lei 70/66, que "é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, acrescido dos encargos"
Desta maneira, constatado que a lei 9.514/97 em, seu artigo 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei 70/66, é possível afirmar a possibilidade do devedor/mutuário purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/97, ou a qualquer momento após a assinatura do auto de arrematação.
Neste sentido, julgado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça no Rec.Especial nº 1.433.031/DF, relatado pela Min., Nancy Andrighi:
"Habitacional. Sistema Financeiro Imobiliário. Purgação da Mora. Data limite. Assinatura do auto de arrematação. Dispositivos legais: 26, § 1º e 39, inciso II, da Lei 9.514/97. Artigo 34 a 412 do Dec-lei 70/66 e 805 do CPC."
O procedimento de intimação do fiduciante, porém, deve obedecer ao ritmo minudenciado no art. 26 da Lei nº 9.514/97, tendo inicio com o requerimento fiduciário dirigido ao oficial do registro de imóveis para intimidar o fiduciante, devendo conter (ou vir acompanhado das) as informações constantes, na sua maioria, no parágrafo § 1º, a saber:
a) o valor das prestações vencidas, acrescido dos juros convencionais, e o das que venceram até a data do pagamento;
b) a data das prestações vencidas e não cargas;
c) as declarações de haver escoado o prazo de carência ajustado para intimação (§ 2º);
d) o valor das penalidades e demais encargos contratuais;
e) o valor dos encargos legais, inclusive, tributos;
f) o valor das contribuições condominiais, se devidas;
g) o valor das despesas de cobrança e intimação;
h) o prazo de 15 dias a purgação da mora.
Todo o procedimento de intimação do fiduciante, desde o requerimento para intimação, a eventual circunstância da intimação por edital, a purgação ou a não da mora e o encerramento do procedimento de intimação deverão ser lançados no protocolo, para fixação dos prazos legais envolvidos no procedimento, que devem ser observados, sob pena de comprometer eventual consolidação e execução do contrato, por inobservância de formalidade legal.
Neste caso, a purgação da mora até a arrematação em leilão extra-judicial não encontra qualquer dificuldade procedimental, uma vez cumpridas as exigências previstas no artigo 34, do Decreto Lei 70/1966.
Com efeito, consolidada a propriedade com o credor, face a inadimplência do devedor, ele fica vinculado a, no prazo de 30 dias, realizar a venda do imóvel, através de leilão público, extra-judicial.
Notório observar que, com o fruto da venda, a instituição financeira quita o débito do financiado e lhe restitui o sobejamento.
Importante observar que, no segundo leilão extra-judicial, será aceito o maior lance ofertado, desde que igual ou superior ao valor da dívida.
Não há mais referência ao preço do imóvel, bastando que o interesse da instituição financeira seja satisfeito. Assim, é possível que aqui se registre grave distorção, exigindo-se a realização de prova pericial (Laudo de Avaliação e laudo pericial financeiro), com o intuito de se apurar se os procedimentos da instituição financeira foram pautados pela lisura e legalidade.
Esta é uma matéria relativamente nova no cenário processual, diante das dificuldades de mercado, com elevado nível de desemprego e redução de empregos, mas, nem por isso, o devedor fiduciante deverá desanimar-se frente à volúpia dos credores fiduciários.
Somos uma Organização Jurídica com notável experiência nestas matérias e muito poderemos auxiliar-lhes, a fim de que se evite a perda do capital investido e do sonho da casa própria.
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