Há justiça nos leilões judiciais? Nem sempre. O legislador brasileiro preocupado com a possibilidade sempre presente de que o devedor ou executado tenha seu imóvel residencial vendido em leilões judiciais criou mecanismos de defesa.
E aquele que somente possui uma casa ou apartamento onde fixou a sua residência e de sua família poderá ter esta propriedade vendida em leilão público? Ou mesmo em hasta de um leilão extrajudicial?
Sim, é possível, desde que não se observe os instrumentos de proteção. Por exemplo, a Lei 8.009/90 que cuida da impenhorabilidade do bem de família, em muitas oportunidades e pelos mais variados motivos deixa de ser aplicada.
Daí a ilegalidade na venda judicial. O leilão judicial tem por conceito a entrega do bem imóvel ao próprio credor, quando a lei denomina de adjudicação ou a venda em hasta pública para pagamento do direito do credor.
Desta forma, existem os leilões judiciais ou hastas públicas para que as propriedades imobiliárias, após serem penhoradas e obedecidos os preceitos legais serem alienados judicialmente.
Um consulente indagou se uma vez arrematada a casa, apartamento ou escritório o devedor ou executado nada mais poderá fazer? Isto é, está perdido para sempre?
Não. O devedor, por força do princípio constitucional que garante a todos o direito à ampla defesa e ao devido processo legal, tem à sua defesa recursos, entre os quais, os embargos à arrematação, momento especial em que deve enfrentar, entre outros temas, o excesso de penhora, de execução, defeito no título judicial, etc.
Mas queremos falar de outro tipo de leilão, isto é, aquele que juridicamente se conhece por hasta pública.
Assim, leilões judiciais equivale ao momento do processo em que o magistrado manda à hasta pública o imóvel do executado para ser vendido e com o fruto da venda pagar o direito do credor. E o momento em que o bem é vendido em leilão de imóveis denomina-se de arrematação.
E aqui destaca-se um ponto fundamental, qual seja, tudo isso que aqui se abordou tanto mais chances possui aquele advogado que além de possuir sólidos conhecimentos de Direito e do Processo, ainda reúne uma qualidade ímpar: A ATITUDE.
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Leilão Judicial
O que significa leilão judicial? Existem meios legais que um bom advogado possa utilizar para evitar que a minha casa seja vendida em hasta pública?
Quando o juiz marca leilão de imóveis ou praça significa que nada mais se poderá fazer para que o bem não seja arrematado ou vendido em hasta pública?
Há muitas pessoas pensando desta maneira, mas a Constituição Federal garante a todo o acusado o direito à ampla defesa e ao devido processo legal com os meios e recursos próprios.
Isto significa que mesmo que a propriedade tenha sido alienada judicialmente o devedor ainda tem chances de reverter, ou seja, dependendo de seus direitos que foram violados ou dos vícios e defeitos que foram praticados dentro do processo, esse processo de execução poderá ter a sua nulidade reconhecida pelo Poder Judiciário.
Portanto, a hasta pública ou leilão judicial não é um fim em si mesmo. Ele vive e se alimenta de procedimentos, de documentos, de provas, de atos praticados pelos advogados das partes e pelo magistrado.
Esse conjunto de atos processuais levados a efeito dentro do processo e nas mãos de um advogado de leilão de imóveis competente, talentoso, comprometido com o cliente e notável caráter e atitude indicarão as chances que o executado tem para alterar o rumo da perda do seu bem.
"Show dos Centavos" ou "Leilão dos Centavos"
Muitas pessoas conhecem leilões. Leilões de cargos públicos. Leilões de almas. Leilões de idéias.
Mas queremos falar de outro tipo de leilão, isto é, aquele que juridicamente se conhece por hasta pública.
Certos programas de televisão popularizaram o leilão, embora na contra mão do conceito jurídico.
Isto porque, o leilão judicial ou hasta pública tem por objetivo a alienação ou venda de um bem patrimonial, seja móvel seja imóvel, por ordem de um juiz.
Assim, quando a televisão fala em "Show dos Centavos" ou "Leilão dos Centavos", está falando exatamente da mesma coisa que o legislador processual pensou quando regulou os leilões judiciais.
O que vai diferenciar são os objetivos pretendidos. O leilão dos centavos é o show, é a audiência, porque o programa precisa disso, o patrocinador vive disso, a sociedade vive do "show do centavo".
No leilão judicial o credor tem um título judicial ou extra-judicial e precisa que o devedor cumpra com a sua obrigação de pagar e quando ele não o faz um juiz é chamado a intervir: forma-se uma relação jurídico-processual.
Uma vez chamado o devedor a juízo para pagar o seu débito e ele não o fazendo o magistrado determina que seus bens móveis ou imóveis sejam penhorados (quando o devedor perde a disponibilidade daquele bem).
E o show continua não o "show do centavo", mas aquele "show" para que o bem do devedor vá à praça, isto é, ao "leilão judicial".
A lei processual estabelece regramentos que devem ser acatados por todos os envolvidos: juízes e os advogados das partes, pena de nulidade.
No "show do centavo", por ser um "espetáculo circense", vale tudo, até mesmo o "teatro do absurdo". No leilão judicial vale a coisa séria, aquilo que está previsto na norma. Vale a competência, o talento e a atitude positiva do advogado na defesa do cliente.
No "leilão do centavo", embora se vise a diversão, ela será tanto maior quanto mais competência e talento possuir o apresentador. No leilão judicial nada disso é afastado, mas a diversão não é matéria para ser levada juntamente com a defesa, mas sim o conhecimento e a sabedoria do advogado.
Leilões Extra-Judiciais
Há justiça nos leilões extra-judiciais? Nem sempre. O legislador brasileiro preocupado com a possibilidade sempre presente de que o devedor ou executado tenha seu imóvel residencial vendido em leilões extra-judiciais criou mecanismos de defesa. E aquele que somente possui uma casa ou apartamento onde fixou a sua residência e de sua família poderá ter esta propriedade vendida em leilão público extra-judicial?
Sim, é possível, desde que não se observe os instrumentos de proteção. Por exemplo, a Lei 8.009/90 que cuida da impenhorabilidade do bem de família, em muitas oportunidades e pelos mais variados motivos deixa de ser aplicada.
Acontece que o Estatuto da Impenhorabilidade não protege os financiamentos imobiliários, ou seja, o mutuário não pode argüir em sua defesa o bem de família.
Equivale dizer que o devedor por financiamento de imóvel, seja hipotecário, seja do sistema financeiro da habitação ou alienação fiduciária não pode trazer para sua defesa a proteção prevista na Lei 8.009/90. O ponto em que se controverte é quanto às exceções contidas no Estatuto, pois para muitos elas existem para proteger o Sistema Financeiro da Habitação, enquanto que para outros elas destinam a garantir o retorno dos investimentos dos agentes financeiros.
Contudo, a nossa abordagem limita-se apenas no registro da existência dessa controvérsia para os leilões judiciais ou extra-judiciais. Pode-se, por conseguinte, argüir-se a ilegalidade na venda por leilões públicos, sejam judiciais, sejam extra-judiciais.
O leilão judicial ou extra-judicial tem por conceito a entrega do bem imóvel ao próprio credor, quando a lei denomina de ADJUDICAÇÃO, que, como já afirmado, é a venda em hasta pública para pagamento do direito do credor.
Os leilões extra-judiciais se diferem dos judiciais, na medida em que estes para serem realizados, precisam que se anteceda de um ato de penhora ou constrição judicial sobre a propriedade.
Ao passo que nos leilões extra-judiciais basta que a Instituição Financeira, por seu agente, promova, inicialmente, a rescisão do contrato de financiamento.
E como isso ocorre ? De maneira mais simples do que se imagina. A Instituição Financeira notifica extra-judicialmente o devedor (por Cartório de Registro de Títulos e Documentos) de que existe um débito a ser pago e concede ao mutuário um prazo.
Vencido o prazo sem que o mutuário promova o pagamento, a Instituição Financeira designa datas para os leilões extra-judiciais, que são realizadas nas dependências das Agências Bancárias, onde os mutuários pagam suas prestações.
Isto se dá sem nenhuma formalidade. Sem qualquer proteção judicial, já que o procedimento não tramita pelo Poder Judiciário, isto é, não há um fiscal da lei para proteger o mutuário.
Nos leilões extra-judiciais prevalece a lei do mais forte - a Instituição Financeira e todo o seu aparato econômico.
Um consulente indagou se uma vez arrematada a casa, apartamento ou escritório o devedor ou executado nada mais poderá fazer? Isto é, está perdido para sempre?
Não. O devedor, por força do princípio constitucional que garante a todos o direito à ampla defesa e ao devido processo legal, tem à sua defesa recursos.
Nos leilões extra-judiciais o procedimento mais corriqueiro e que produz eficácia é a interposição de MEDIDAS CAUTELARES PARA SUSTAÇÃO DOS LEILÕES, quando o advogado fundamentará seu pedido de concessão de liminar, desde que presentes os requisitos.
Ato contínuo o advogado poderá propor ação ordinária. Há pontos importantes a serem enfrentados, dependendo da visão de cada profissional do Direito, destacando-se a cobrança de juros moratórios (anatocismo), venda casada, abusividade das cláusulas, etc.
Assim, leilões extra-judiciais equivale ao momento do processo em que a Instituição Financeira manda à hasta pública o imóvel do executado no processo de execução para ser vendido e com o fruto da venda pagar o seu direito. E o momento em que o bem é vendido em leilão extra-judicial denomina-se de arrematação.
Fica claro: tem defesas processuais postas à sua disposição pelo ordenamento jurídico.
E aqui destaca-se um ponto fundamental, qual seja, o devedor terá tanto mais chances de sair-se vencedor, quanto mais o seu patrono possuir sólidos conhecimentos de Direito e do Processo, além de outra qualidade ímpar: A ATITUDE.
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